■不善经营重资产或是退地原因
根据中国土地市场网上公开的信息显示，腾讯(上海)有限公司于2012年4月16日，支付6844.万元购买土地面积为13.216450 公顷(约198亩)的“沪青园工11-034号地块”，也即“腾讯电子商务基地”所在位置。也就是说，腾讯在2012年，是以每亩平均34.5万元左右的价格买下的电子商务基地用地。
在寸土寸金的上海，这个价格显得非常优惠。据专业从事青浦区内工业用地交易代理丁女士透露，附近工业用地市场均价两年前是每亩120万，现在则上涨到160万左右，“地价的高低主要依据土地所在位置和形状。”腾讯的云计算中心和电子商务基地所在位置都在北青公路主干道周围，因此市场估价更高。目前，青赵路路段已经规划入张江高科青浦园区区域，含金量进一步上升。
两年，地价涨了4倍，为何腾讯还会将到手的“肥肉”退掉呢？尽管有两年必须开工的规定，但丁女士分析，只要拿地业主在土地上开发面积超过25%，政府就无法做出撤回的要求，想要“留住”地并不是难事。
“腾讯作为互联网企业，本身并不善于从事地产运作。”一位从事物流商业地产运作的人士分析，尽管腾讯在线上运作能力很强，但在线下的各类产业运作中，腾讯并不具备这样的能力和团队，“类似的案例不少，有些企业拿地几年，发现不知道开发什么，或开发什么项目可盈利，反复犹豫之后，还是选择退回土地，降低某些风险。”
如果将退地的时间与腾讯今年的一系列动作相关联，或许可以看得更清楚。
在2014年初这个时间节点上，腾讯完成了两件大事：1月，腾讯宣布以15亿港元收购商业物流地产公司华南城9.9%股份，且约定两年后，再投资8.5亿港元，持股比例将增至13%。3月，腾讯宣布以约2.15亿美元入股京东，收购京东上市前15%股份，并在上市后追加投资，最终将占据京东商城20%股份，其旗下易迅、QQ网购一并进入京东，包括其在上海、北京等地的几大物流仓储。
显然，腾讯放弃了自己做电商和物流的想法，而将资本作为了杠杆。“腾讯用意应该十分明显——通过土地来沉淀资金。”在上述人士看来，与业内不少先例相同，腾讯并不缺钱，也并不急于通过投资获取收益，因此，通过资本化模式运作地产会是其沉淀资金的优先选择。
■华南城和京东的想象空间
在官方网站上，腾讯的“小伙伴”华南城对自己的定位是，现代化综合商贸物流基地和制造业高端集成服务平台，其在深圳、南昌、南宁、郑州等全国各地均有华南城大型商业广场，谓之“华南八城”，经营内容大多是五金、服装、皮革等材料批发。不过，在深圳、西安、南昌、南宁和哈尔滨，华南城还拥有五座华盛奥特莱斯(其中南宁、南昌和西安项目将于今年开业)。
在与腾讯的合作规划中，在线交易平台、O2O零售服务体验、在线闪购业务、在线支付业务和仓储物流合作是五个主要方面，其中仓储物流在业内人士看来，颇有奥妙。
在此前媒体的报道中，华南城是物流地产运作高手。2002年开始，华南城启动了“工转商”的商业运作——在全国各地以物流建设项目的名义拿地，然后进行大规模的商业地产开发。从南宁、南昌、西安、河源、郑州、哈尔滨等地已启动的项目开发看，华南城在全国总规划建筑面积已超过5000万平方米。
无论是华南城还是京东，最大的共同点是在全国范围内拥有大批物流仓储用地。截至2014年2月，京东在34个城市拥有82个仓库，总建筑面积为130万平方米，加上易迅此前在北京、上海、深圳已经建成的至少10万平方米仓储，京东至少有140万平方米仓储用地。
如今腾讯将所有的电商资源全部剥离给了京东，可以想象的空间是，如果京东与华南城合作，一方面华南城线下奥特莱斯等面向个人客户的商户，与京东旗下的拍拍、京东等合作，以微信为入口，在O2O上或有建树，更关键的是，京东和华南城的仓储和物流资源彼此开放后，可以为整个腾讯电商系的卖家和买家提供服务。“从目前的节奏看，腾讯入股华南城真正看中的是其大面积的仓储用地，再加上此前京东的物流仓库，腾讯极有可能规划出另一个菜鸟网，但不同的是，腾讯只会以资本运作的方式投入物流园区的运作。”曾参与规划运作深圳华南城项目的深圳市世方商业地产顾问机构负责人李仁斌如是分析。
但是，这样的合作空间有多大，仍未可知。“华南城在深圳开发的项目中，目前只有10%真正用于物流仓储。”李仁斌透露，华南城的土地运作模式在圈内人尽皆知，仓储物流只是其众多商业项目中很小的一部分，目前其主要盈利模式还是依靠建设B2B商贸中心、办公写字楼出租收取租金。
从全国来看，“华南八城”大多距离主城区20-30公里，位置偏僻，因此商业项目发展并不如预期。有业内人士分析，“其商业模式与传统的大型市场类似，目前国内此类市场经营都不理想，而华南城目前所取得的成果都是在高投资下完成的，一旦失去这么高的投资，前景不明。”
